湖南閩湘恒星石油化工設(shè)備有限公司
Hunan Minxiang Xingxing Petrochemical Equipment Co., Ltd
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隨著2015-2019年行業(yè)內(nèi)加油站轉(zhuǎn)讓的交易數(shù)量活躍，轉(zhuǎn)讓金額也是屢破新高，一二線大城市市區(qū)位置好的油站動輒上億的轉(zhuǎn)讓成交金額越來越不算是新聞了。
今天先談?wù)勈袌錾铣Ｒ姷募佑驼巨D(zhuǎn)讓形式，包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、承包等。其他合作方式如特許經(jīng)營、委（受）托經(jīng)營、合資公司等暫不做討論。
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
關(guān)鍵條款及商務(wù)要點(diǎn)：
1、油站資產(chǎn)及各類證照過戶到買方名下，收購款支付與資產(chǎn)轉(zhuǎn)移進(jìn)度掛鉤，一次性支付，對資金需要很大。
2、要求加油站建設(shè)手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)手續(xù)清晰齊全。需注意的是，營改增之后，轉(zhuǎn)讓方需要向受讓方開具增值稅專用發(fā)票。在實(shí)操中，通常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓劃分為四個組成部分，土地、房產(chǎn)、設(shè)備和經(jīng)營權(quán)，稅率分別為土地和房產(chǎn)11%，設(shè)備17%，經(jīng)營權(quán)6%。其中土地房產(chǎn)部分可分二年抵扣，資產(chǎn)過戶過程中產(chǎn)生相應(yīng)契稅。另外，土地和房產(chǎn)的價值還需要結(jié)合增值額和增值率進(jìn)行增值部分的征稅，增值率越高，增值部分的稅率就越高。因此，總體來講，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅負(fù)比較透明，且征收力度大。
風(fēng)險
過戶手續(xù)辦理周期較長，資產(chǎn)和經(jīng)營權(quán)需要同時過戶。最常見的違約情況是在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中由于各種原因而無法最終辦理土地的出讓手續(xù)（劃撥或集體用地變更為商業(yè)用地），但如果合同簽署得嚴(yán)謹(jǐn)，該風(fēng)險可以通過將轉(zhuǎn)讓改成租賃或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來管控。
典型案例：
1、2018年陜西某城區(qū)新建油站，簽署的是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由于土地?zé)o法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，最后改成租賃；
2、2019年廣東某在營油站，簽署的是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由于土地?zé)o法按約定由劃撥用地變更為商業(yè)出讓地，從而無法執(zhí)行原合同，經(jīng)協(xié)商改成股權(quán)收購。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓
關(guān)鍵條款及商務(wù)要點(diǎn)：
1、資產(chǎn)和經(jīng)營權(quán)無需過戶，而需要變更油站主體的股權(quán)結(jié)構(gòu)工商登記；
2、收購部分股權(quán)并且接手油站實(shí)際運(yùn)營的情況下，需要明確油站實(shí)際經(jīng)營方及管理細(xì)則；
3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓相對于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，在稅務(wù)籌劃方面有更大的靈活空間，從而降低總體交易成本。股權(quán)增值部分，如果是個人股東，則按增值額的20%計征個人所得稅，如果是企業(yè)股東，則按25%計征企業(yè)所得稅。
風(fēng)險
原油站主體的權(quán)利義務(wù)或者隱藏債權(quán)債務(wù)等問題需要股權(quán)收購方按股權(quán)比例承擔(dān)，但實(shí)際上隱藏債權(quán)債務(wù)很難通過前期盡職調(diào)查完全徹底披露。即使在股權(quán)收購合同中對這部分風(fēng)險加以約定，現(xiàn)實(shí)中收購方仍然有潛在的風(fēng)險。另外，在部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，可能由于股東各方的經(jīng)營方向和理念不同，導(dǎo)致油站管理內(nèi)耗問題。
典型案例：某直轄市某民營油企擁有6個優(yōu)質(zhì)市區(qū)站和5萬噸油庫，由于資金鏈斷裂而被法院凍結(jié)資產(chǎn)，很多油企或資本都嘗試整體股權(quán)收購，并解決其債權(quán)債務(wù)問題，有一家本地資本曾接近成功，但由于牽涉的債務(wù)、抵押錯綜復(fù)雜，最終無人接盤。
租賃經(jīng)營
關(guān)鍵條款及商務(wù)要點(diǎn)：
1、經(jīng)營權(quán)在起租日之后發(fā)生轉(zhuǎn)移，經(jīng)營相關(guān)的權(quán)利義務(wù)由承租人承擔(dān)，租金在租賃期內(nèi)分筆支付；
2、資產(chǎn)無需變更，但主要經(jīng)營性證照（二證一照）需要變更到承租方名下；
3、出租方向承租方開具增值稅專用發(fā)票，租金發(fā)票可以分為設(shè)備、房產(chǎn)、土地、經(jīng)營權(quán)四個部分并對應(yīng)不同稅率。另外，還需要對房產(chǎn)部分的租金進(jìn)行核定，征收房產(chǎn)稅。
風(fēng)險
主要在于經(jīng)營環(huán)境變化對租賃關(guān)系的影響，如油品毛利好而合同租金較低情況下，出租方可能選擇違約提前終止租賃合約；另外，二手轉(zhuǎn)租情況下，可能由于一手租賃合同約定不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致轉(zhuǎn)租行為無效。
典型案例：2015年，某外資合資品牌在營租賃站，出租方主動提出按合同約定向合資公司支付200萬元提前終止租賃的違約金，在租賃期限尚有5年的時候提前收回了加油站并自主經(jīng)營，其后銷量只是之前外資品牌的60%，但在高毛利市場情況下，該油站業(yè)主的收益仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前的租賃費(fèi)。
承包經(jīng)營
關(guān)鍵條款及商務(wù)要點(diǎn)：
1、經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移到承包人，但油站經(jīng)營主體仍是原業(yè)主，無任何資產(chǎn)、股權(quán)或經(jīng)營證照的變更；
2、交易相對簡單靈活，承包期一般約定在3-5年，是目前市場上大量民營油站經(jīng)營者采用的方式。
風(fēng)險
在于承包經(jīng)營期間權(quán)利義務(wù)不明確，尤其是對于安全、質(zhì)量、稅務(wù)的風(fēng)險，承包人并沒有法律上嚴(yán)格的責(zé)任。另外這種比租賃形式更為松散的合約，雙方的違約成本都更低。
典型案例：2019年河南某縣一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營站，業(yè)主承包給外地經(jīng)營者五年時間。在承包期還有三年的時候，業(yè)主將油站以上千萬的價格轉(zhuǎn)讓給了另一家公司，無論接手的企業(yè)還是原業(yè)主，都未給予承包者任何補(bǔ)償，而承包者由于合同簽的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，并且其經(jīng)營的也不太規(guī)范，所以最后也只好啞巴吃黃連。
